Cao ljudi,pre svega da kazem da jos uvek nisam u USA,ali ako dodjem tamo(preko zelene karte) zeleo bih da pocnem da se bavim kupovinom kuca(za sitne pare) potom renoviranjem i kasnije prodajom(za vece pare).Zanima me kakva je situacija sa tom vrstom posla,da li ima posla,koliko je otprilike zarada po renoviranoj kuci(zanima me LA,NV,FL i mzd jos par drzava).Uglavnom,da li je tesko prodati kucu,kolika su otprilike pocetna ulaganja(kapiram da je bar 120k+) i kakva je konkurencija?
Pogledaj seriju na Discovery kanalu. Prilicno preteruju, ali to je otprilike to. Treba puno para za takav posao.
kuce u Americi i kuce u Srbiji to su dva paralelna univerzuma.
Dodji prvo u Ameriku kao turista da vidis sta oni smatraju pod kucom pa ce ti biti jasno o cemu pricam.
Ovo je dobra preporuka. Sve je razlicito. Prvo treba covek da se privikne na USA, onda da malo upozna ljude, pa tek onda da razmislja o poslu.
Ono sto meni prvo pada na pamet su licence i dozvole koje morate da obezbedite. Evo dva linka koja ce Vam pomoci da steknete sliku sta bi sve bilo potrebno za takav biznis.
Ova vrsta posla nije za pocetnike u Americi iz vise razloga.
Prvo moras da poznajes trziste/grad gde planiras da kupis nekretninu. Za tako nesto je potrebno vrlo detaljna analiza, koji deo grada je popularan, koji je prezasicen, gde ce biti potencijalni rast, gde ce sta da se gradi da se unapredi kraj itd…
Renovanje i preprodaja kuca moze da se radi samo u “pozeljnim” gradovima/mestima gde se iz nekog razloga populacija naglo uvecava i potraznja za nekretninama je velika. Cim se to desi, cene nekretnina se naglo povecavaju i vec u mnogim mestima (ja sam na zapadnoj obali) cene su basnoslovne (prosecna cena kuce $500k-$700k) Bez da uvredim nekoga, sa $120k se ne moze nista kupiti , sto se posle moze prodati za vise novca u kratkom vremenskom periodu. TV serije su napravile famu od ovog biznisa, ali zaista su smesne cifre kojima oni barataju u njima.
Pocetnik ne moze da dobije kredit od banke, znaci da mora sve sam da finansira. Cak i da moze da dobije kredit, ne bih preporucio nekom veliki kredit, jer su kamate velike (a svi znamo da prvih 5 godina maltene samo kamata se vraca bankama) i zarada se znacajno topi.
Vrlo cesto kad kupite nekretninu, nije sve kao sto je izgledalo na pocetku. Drugim recima morate imati odredjenu kolicinu novca u rezervi da se ne bi desilo da ne mozete da zavrsite projekat.
Desava se i da nekretnina se ne proda odmah, onda opet treba imati novca da se izdrze svi troskovi do prodaje.
Svakodnevno maltretiranje sa radnicima svih profila je zaista frustrirajuce, i nije za svakoga. Cene rada su visoke, kvalitet bas i nije neki, u svakom slucaju se probije budzet za renoviranje. Mnogi sami renoviraju uz minimalnu pomoc profesionalaca, ali kod te racunice morate da uracunate koliko ste svog vremena potrosili i taj deo se ne moze iskazati kao profit (to je plata)
Cak i kad sve to zavrsite i prodate, ne zaboravite na porez koji se zove capital gain od 50%.
Na pr. ako ste nesto platili $200k i ulozili jos $100k ($300k trosak ukupno), i na kraju prodali za $400k…
Zarada je $100k ali sad morate da platite razne poreze na prenos i svog agenta i recimo da vam je ostalo $80k profita.
Na kraju vas saceka drzava kojoj morate da platite capital gain (50%) i vama ostaje $40k pre takse.
I tako…
A kako je to 50% taksa na kapitalnu dobit?!? …
U tom postu sam samo ukratko napisao o mogucim dodatnim troskovima, a medju njima je i capital gain koji moze da bude od 0-50% (USA & Canada) narocito ako je nekretnina klasifikovana kao komercijalna.
Ovde iskljucivo govorimo o short-term tax (kada posedujete nekretninu manje od godinu dana)
Moze da se nadje na internetu, ali rekao bih da je u zavisnosti od drzave tax bracket od 0-37% (CA 37%) u Americi i do 50% (50% BC) u Kanadi.
Puno Usa investitora to radi u Kanadi jer je do prosle godine vrednost nekretnina naglo rasla i prodaja bila izuzetno brza. Verovali ili ne, u Vancouver BC su se stanovi prodavali za 7 dana i to je bila borba sa ponudama preko trazene cene (kupci iz Kine pretezno).
Postoje razliciti nacini da se capital gain smanji ili ne plati, i to zavisi od toga da li je investicija kratkorocna ili dugorocna, da li je nektretnina primarno prebivaliste, kojoj se tax lestvici pripada tj koliko se prijavljuje zarada godisnje, da li je nekretnina rezidencijalna ili komercijalna…
Uglavnom, sustina je da se treba dobro informisati oko svih potencijalnih obaveza pre nego sto se upustite u ovakav poduhvat. Bio sam u prilici da vidim nekoliko puta investitore koji nisu uspeli da zavrse projetak pa su ili bankrotirali ili bili “iskorisceni” od strane drugih ljudi koji su toboze hteli da im pomognu.
Zillow je super site, gde moze da se radi instrazivanje trzista, da se vidi sta se nudi i po kojoj ceni, i jako vazna informacija je koliko je prosecno vreme prodaje.
Kada bi ja pocinjao da se bavim ovim poslom, ja bih nasao nekretninu u delu grada koji ima nisku stopu kriminala, skolu i radnje u blizini i svakako popricao sa lokalnim stanovnistvom. Pre ili posle renovacije, tu bi stanovao par godina (da se izbegne capital gain). Uvek je atraktivno ako moze da se dogradi neka dodatna soba, kupatilo, preuredi tavan ili ako ima podrum koji moze da se sredi izdaje.
Ne znam kako funkcionise tacno, ali sam poprilicno siguran da se lako zaradjuju pare i da nisu veliki porezi i da je 50% taj porez. Ako mozes navedi izvor za ovo, jer ja nalazim mnogo manje procente i to se ne placa toliki procenat na celu zaradu nego kao i za prihode po razredima je podeljeno… U gradicu kojem ja zivim, znam za 3 kuce koje su kupljene za jednu cenu i prodate za 50-60% vecu cenu posle renoviranja. Nije zarada u stotinama hiljada, ali 20 hiljada cisto je ljudima i vise nego dovoljno.
I naravno na kraju, da je tako “katastrofalno” ne bi ljudi to masovno radili.
Bez ljutnje, ali iz tvog posta je ocigledno da se ne bavis gradjevinom.
Postoje razne vrste poreza i oni su za svaku drzavu drugaciji, a takodje zavisi od toga i koliko se prijavljuje godisnja zarada. Neko se time bavi na svoje ime a neko kupuje na kompaniju…zaista puno varijacija.
Ako imas konkretnu nekretninu, mozemo da diskutujemo o troskovima na koje treba obratiti paznju prilikom izrade biznis plana. Ovako ne znam sta da ti odgovorim, mogu samo iz svog iskustva, tj da sam u OR platio 30%, u CA 37% a u Kanadi i citavih 50%. Jako je bitno razumeti da su to tax% za “short term investments”.
Naravno da se novac moze zaraditi ali se moze i izgubiti. Nista tu nije “katastrofalno” ali je vrlo stresno i novcano zahtevno i za iskusne gradjevinare, a kamoli za pocetnike. Nikoga ja ne odvracam, samo iznosim cinjenice da to nije bas laka zarada, a nisi ti jedini koji to tako misli. Kupis kucu, pozoves par majstora i sve to ide samo od sebe…i na kraju se pojavi kupac sav srecan sto ce da kupi kucu 50% skuplje nego sto si je ti platio! Svi podaci o nekretninama su javni i dostupni svakome, za svaku nekretninu moze da se nadje za koliko je kupljena, sta je renovirano/unapredjeno sa dozvolom i koliko je dugo na marketu.
To sto je neko prodao kucu za 50% skuplje ne znaci mnogo dok se ne znaju podaci koliki su bili troskovi renoviranja i prodaje.
U principu je igra brojeva, sto skuplja nekretnina - veca zarada. Opis poslova za renoviranje kuce od $150k i $600k je slican, a zarada je drasticno razlicita.
$20k zarade je vrlo diskutabilno, ja to merim kroz utroseno vreme. Ako sam proveo 3-4 meseca na tom projektu onda tih $20k kad podelim, znaci da sam zaradio platu od $5k mesecno. Fina plata, ali ako sam morao da ulozim $200k u projekat, ocekujem osim mesecne plate da i neki profit sa strane napravim.
Drugim recima, svaki projekat je specifican, i tesko je raspravljati uopsteno.
Zelim srecu svakom ko se bavi ovim poslom, cak sta vise raspolozen sam da razmenimo iskustva.
Nema sta da se ljutim, ne bavim se gradjevinom, pitam te konkretno za primere ako znas o tome sto pricas, ne pominjemo Kanadu nego Ameriku.
Ako se bavis time, napisi svoje konkretno iskustvo. Ali staviti e porez je 50% bez ikakvih konkretnih podataka nije bas pomoc i iznosenje iskustva.
Naravno, svi podaci su dostupni na netu, tako da svako moze da vidi koja kuca koliko kosta i promene u ceni.
Moj srpski je izgleda zardjao jer ja ne razumem u potpunosti sta me pitas?
Ako me pitas da podelim konkretne brojeve iz svojih projekata, to ne mogu.
Ako me pitas da konkretno izracunas capital gain za svoju drzavu, imas sajtove kao na primer smartasset gde mozes da dobijes ideju o tome.
Evo i dva (fiktivna primera) kako se racuna capital gain. Ima mnogo varijacija, i svako mora da izracuna za sebe po svojim parametrima. Zato i ne mogu da ti odgovorim konkretno.
I na kraju, ne vidim za sada neko posebno interesovanje za ovu temu (sto je na zalost celokupna situacija na ovom i drugim forumuma, sve manje novih i starih forumasa) ali bi svakako mogli da diskutujemo o fiktivnom primeru kuce, sta je potrebno da se jedan projekat zavrsi.
Upozorenje:
Informacije prezentovane na ovoj temi su vecim delom netacne, pogotovo kada je oporezivanje u pitanju. Postoji razlika izmedju operezivanja “Capital Gain” za razlicite vrste “assets” - konkretno, ogromna je razlika izmedju Real Estate i Stocks. Pasive i Active gain je takodje bitan, kao i ulaganja, koji je osnov prijavljivanja poreza, exceptions (pogotovo promene sa TCJA of 2017 i pravilima od 2018 do 2025). “Tax Planning” je vazan kod svih investicija i projekata, pa tako i kod renoviranja kuca (House Flipping).
Tema se nadgleda.
Sup.Mod.
sto se tice pravnog aspekta biznisa, generalno u Americi moze sve, ali moras da igras po pravilima. Kako ces registrovati firmu, da li ces kupovati kuce na svoje ime pa ih preprodavati ili ces imati ugovor kao posrednik u preprodaji…
neka malo gugla fix and flip npr
nije mnogo pogresio
Uostalom rekao je da je porez do 37% i to je manje vise u skladu sa ovim linkom sto sam ja dostavio. 50% za koje si se ti uhvatio je za Kanadu, ali ona je nebitna u ovoj prici…
Dosta nasih ljudi se obogatilo “guglanjem” :udri:
Sup.Mod.
Zvucis kao moj knjigovodja koji voli da objasni na pola strane a da ništa konkretno ne kaže 
Slažem se da je računanje bilo kog poreza vrlo individualna stvar i zavisi od mnogih činilaca.
Namera naše diskusije je da se skrene pažnja, da ova vrsta posla nije kao u TV show gde sve ide po loju i svi žive srećno do kraja života.
To je biznis kao i svaki drugi, koji zahteva poznavanje više oblasti, od poznavanja marketa, gradjevinske struke, biznis principe i nešto sreće povrh svega.
Jedino sto mi nije jasno, koje su to informacije koje smo mi delili a da velikom većinom nisu tacne? Pretpostavljam procenti capital gain koje sam pomenuo? To su bili brojevi su bili primenjivi na moju situaciju ( sto sam jasno i napisao). Postoji još niz troškova koji su prisutni u bavljenju ovim poslom, koje nismo konkretno pomenuli.
I na kraju termin renoviranje kuće i house flipping nemaju isto značenje, samo mogu biti povezani u odredjenim slučajevima. Većina ljudi koja se povremeno bavi time (pokušavajući da zaradi dodatno van svog osnovnog posla) i ne plati capital gain jer kuću koristi odredjeno vreme kao primarnu adresu.
nemoj tako jako da udaras glavom dobices potres mozga zbog gluposti.
Uzgred googlanje je daleko efikasniji nacin pronalazenja informacija od bilo kog foruma.
ja sam eto tek sad video ovu temu, nemojte mi zameiti dugo nisam ni bio na forumu.
evo da pokusam da objasnim kako to ide sa flip poslom u Americi.
ja radim deo tog posla i to mi je zanimanje ovde i ne mogu se pozaliti.
prvo da bi mogao da radis ovaj posao moras da imas contractor license a to nemozes ako si tek dosao u ameriku.
princip je sledeci- kontraktor uzima posao (kucu i zahteva potrebne dozvole za izvodjenje radova na njoj). kad dobije sve dozvole a ima ih poprilicno mada ih nije tesko dobiti, zaposljava subkontraktore koji rade samo odredjen deo posla- npr- elektricari, vodoinstalateri, drajvol (gipskarton), moleri, zidari… svako od njih mora da ima dozvolu za bavljenjem tim poslom i svaka je kompanija za sebe. kontraktor mora da ima polozen odredjenu svotu novca na bankovnom racunu ( to nije mala cifra) i mora da ima uplacenu svotu na ime osiguranja. postoje tri vrste osiguranja i u zavisnosti koja je cifra posla to osiguranje mora da bude ( A,B ili C osiguranje) kako kontraktor tako i subkontraktori moraju da imaju isto osiguranje i naravno kapital na racunu kao garant da nece uzeti pare i pobeci. velika je to zavrzlama i desava se da ljudi bankrotiraju mnogo vise nego sto se misli. ja licno znam za jednog kontraktora za koga smo radili poslove dve godine mozda i duze, samo je prestao da placa i proglasio bankropt, nama ostao duzan 70.000 dolara a i ostalim subkontratorima takodje. drzava mu zaplenila sve i oterala u zatvor. nije to bas tako kako vidite na tv-u. ima tu dosta situacija koje vas mogu odvuci na dno. eto taj kontraktor je uzimao samo kuce od po par miliona i imao je on lepu zaradu dok je to trajalo. pukao na jednoj kuci, povukao malo sa druge da zavrsi prvu i na kraju obe kuce ostadose ne uradnjene, kapital spicio na te dve kuce i ostao bez novca da ih zavrsi. i eto ode covek u zatvor.
neko je ovde napisao da dodjes u ameriku vidi pa se odluci i mislim da je to najbolji savet koji mozes dobiti od bilo koga.
za flip ti treba mnoooooogo novca i ozbiljan kapital koji opet mozes i da izgubis ako se kuca ne proda za cenu za koju si naumio, kao sto rekoh puno stvari moze da ode nizbrdo a sve se vrti oko para.
nisam siguran da li sam uspeo da vam dam potpunu sliku oko ove teme ali ako imate neko pitanje vrlo sam rad da odgovorim